九龙仓（0004.HK）| 百年老店的重组机会
每年的3月是港股业绩发布的密集期，笔者最近也读了许多上市公司的公告，而九龙仓（0004.HK）发布业绩时的一则公告吸引了笔者的注意，公告中写道：九龙仓中止出售有线宽频（1097.HK）后，同时研究将部分投资物业，以实物分派形式派发予股东，并以介绍形式分拆上市。
笔者想借此就这个机会给大家介绍一下九龙仓这个百年企业的的历史，并发掘公告中是否存在投资机会。
九龙仓创建于1886年，其实它原本是香港九龙尖沙咀最大的货运港，然后逐步以发展中港两地地产及基建业务为策略重点，华丽转型，并积累了丰富的商场发展及零售管理经验。
提起九龙仓，就要提到一代船王包玉刚，1978年，由于1970年代的两次石油危机，他觉得油轮将严重供过于求，故实行「弃舟（卖船）登陆（买九龙仓）」政策。
而继任主席吴光正则是包玉刚的女婿，29岁加入其岳父的环球航运集团，并协助包氏收购会德丰（0020.HK）及九龙仓，从此出任包玉刚旗下王国多项重要的职务，最后登上集团主席之位。
这家已有130多年历史的百年老店，用“十年磨一剑”的态度，在一个个城市打造时尚地标，至今九龙仓市值已达到2000亿港元，其在香港最重要的三个投资物业分别是海港城、时代广场、荷里活广场。
2016年，这三个商场的零售额总和已占香港总零售额近10%。而过去一年其在港交所上市交易的股票涨幅更是高达30%，成为香港市场表现最好的蓝筹股之一。
在香港有了管理城市综合体的经验以后，九龙仓不断进军内地，买地建楼，特别是2007年以来，九龙仓以香港海港城为模板，在内地全力打造IFS（国际金融中心）系列商业地产，分别落地成都、重庆、长沙、无锡和苏州，而且都是当地的黄金地段的地标建筑。（下图为苏州金融中心）。
笔者对九龙仓的这次宣布业务重组有以下几点看法：
其实早在2015年李嘉诚宣布长实、和黄重组，市场大为震动，宣布后长实、和黄涨幅均超过10%。
当时笔者就曾提出长实和黄的“世纪重组”，会不会成为香港本地房地产或一些老牌综合性企业（比如会德丰）效法的对象。现在看来，笔者的预言将会成真：就在上周四九龙仓趁公布业绩宣布正就研究部分投资物业资产，以介绍形式分拆上市。基于不希望股东权益被摊薄，公司有机会采取实物分派予股东的方式。
主席吴天海以最简单例子说明，初步架构是由一家公司变成两家公司，但尚未决定如何分配物业组合。研究分拆刚刚起步，目前还看不到时间表和目标。
目前九仓手上的中、港投资物业最新估值高达3193亿元，约占整个集团的总资产值的71.94%。当中尖沙嘴海港城的商场及写字楼群，估值便高达1645亿元，相当于总资产的37.06%，连同时代广场，占投资物业比重高达68.6%。分拆上市，笔者认为有机会是为了日后九龙仓分配资产或沽出资产而考虑。
例如时代广场为九龙仓A，海港城为九龙仓B，如此类推。是否用REITs的问题，也是可以考虑的一个方向，但最基本的就是市场资金将更有效率地分配投资到它们心水的目标物业，相信市场将会重新认知九龙仓的价值。
另外，最近海航在香港大量买地和买壳，就知道香港房地产壳需求并不差。九龙仓把旗下物业拆成多家上市公司，金额小一点亦比较容易找到买家，买家物业连壳一起买，等于是提供了整套服务。
九龙仓的大股东是会德丰(020.HK)，而会德丰的主要资产是九龙仓及在新加坡上市的会德丰地产。若九龙仓分拆是为了日后沽出资产而考虑，那么我们预测未来会德丰将收回大量现金，至于会否令会德丰股价折让收窄则要看会德丰会不会派高息或未来怎利用这些资金了。
在聚焦香港的同时，笔者注意到其实九龙仓还持有内地绿城中国（3900 .HK）的股权，绿城中国的第二大股东就是九龙仓，九龙仓在绿城中国有24.98%股权，而第一大股东是中交建（1800.HK），2012年6月的时候，九龙仓有条件同意按认购价5.20港元入股。2014年12月，中国交通建设集团有限公司宣布入股绿城，从而成为第一大股东。
而在2015年7月峰回路转，九龙仓因为不满中交建的入股，代表周安桥和徐耀祥各自辞任绿城执行董事职务，退出董事会。
传闻九龙仓代表辞职的原因是不同意中交集团在绿城中国董事会中的席位安排，从而这笔投资九龙仓仅仅是成为财务投资人，目前中交建是绿城最大股东笔者猜测以后九龙仓如果要分拆重组，很大机会会把这一部分股权出售，而买家最有可能是中交建集团。
最近九龙仓有公告提及到九龙仓旗下的有线宽频(1097.HK)，公司宣布放弃向有线宽频注资，市场害怕有线宽频有倒闭的风险，上星期五股价大跌35%。
其实在这则通告之前有传闻，在过去两个月曾有中资财团想收购有线宽频，无奈公司开价太进取，加上大陆严管走资导致此次收购失败。
先假设以上传闻真实，那么笔者认为有线宽带倒闭的风险并不高，原因有以下4条：
1、有线宽带并不像亚洲电视般经过多翻注资，股权混乱，九龙仓一直是公司单一大股东，易手过程并不复杂。
2、九龙仓集团前主席及首席顾问吴光正为有头有面人士，现担任中国全国政协常委。在商言商，九龙仓的主业是地产，而淘汰一门亏损已久的生意其实很正常的，但问题是母公司九龙仓每年盈利过百亿元，拥千亿以上资产，可以参考下图，目前的亏损对于母公司只是九牛一毛。如果选择让有线宽频倒闭，2000余名员工失业，这样会大大影响九龙仓的声誉，可谓得不偿失。
3、香港的媒体的现状可谓惨淡来形容，尤其是报纸媒体：《新报》、《成报》都因为入不敷出的原因遭到过停止发行。
而相比纸媒，新城电台在李嘉诚手中，Now在李泽楷的手上。可见传统的电台和电视媒体有不少买家想愿意洽购，比如亚洲电视和TVB都吸引了不少内地的潜在买家的青睐。
4、有线宽频中包含了有线电视，也有免费的电视牌照，而有线新闻的制作水平被行内公认为是水准最高，并非是报表看到的每年亏钱没有价值那么简单。
所以笔者认为此次九龙仓宣布放弃向有线宽频注资，可能是故意摆出宁愿倒闭都不愿意便宜沽出的态度，有机会是为了在买卖谈判过程中尽量争取更多的筹码而已。
王雅媛为持牌人士，并没有持有以上股票。